LEXIKON

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, ist hierfür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese setzt voraus, dass die neu gebildeten Wohn- oder Teileigentumseinheiten räumlich voneinander getrennt sind.

Abnutzung

Unter Abnutzung versteht man die durch den Gebrauch im Sinne der Bestimmung einer Sache entstehende Wertminderung. Wenn es sich um vermietete oder verpachtete Gegenstände/Räume handelt, ist die Abnutzung durch den vertraglich vereinbarten Verbrauch des Mieters/Pächters hinzunehmen. Der abnutzungsbedingte Werteverzehr führt zu einem konstant abnehmenden Zeitwert eines Gebrauchsgegenstandes/Mietobjekts.

Abschreibung

Die Abschreibung bezeichnet den Wertminderungsbetrag eines Vermögensgegenstands über dessen Nutzungsdauer. Beispielsweise verliert eine Immobilie im Laufe der Zeit an Wert, was buchhalterisch durch Abschreibungen erfasst und in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt wird. Die maßgeblichen Abschreibungszeiträume ergeben sich aus den sogenannten AfA-Tabellen.

Amortisation

Amortisation bezeichnet die Rückzahlung eines Darlehensbetrags, wobei die Zinsleistungen nicht einbezogen sind. Sie wird auch als Tilgung bezeichnet. Darüber hinaus findet der Begriff Amortisation Anwendung im Zusammenhang mit Investitionen und beschreibt dort den Zeitpunkt, zu dem sich eine Investition durch die erzielten Erträge ausgeglichen hat.

Amtlicher Lageplan

Für die Einreichung eines Bauantrags ist ein amtlicher Lageplan erforderlich. Dieser umfasst schriftliche Angaben und zeichnerische Darstellungen, aus denen der Bauherr, das Baugrundstück, die benachbarten Grundstücke sowie gegebenenfalls bestehende Baulasten hervorgehen.

Annuitätsdarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Raten (Annuitäten) zahlt.
Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• Zinsanteil für das geliehene Kapital

• Tilgungsanteil zur Rückzahlung des Darlehens

Obwohl die monatliche oder jährliche Rate konstant bleibt, verändert sich ihre Zusammensetzung: Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Annuitätendarlehen werden vor allem bei Immobilienfinanzierungen eingesetzt, da sie durch die gleichbleibenden Raten eine gute Planungssicherheit bieten.

Auflassungsvormerkung

Beim Verkauf einer Immobilie wird der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung grundbuchrechtlich gesichert. Der beurkundende Notar beantragt hierzu die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Mit dem Eingang des Antrags beim Grundbuchamt ist der Käufer vor wirksamen späteren Verfügungen des Verkäufers geschützt.

Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan ist ein baurechtliches und grundbuchrechtliches Dokument, das bei der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum benötigt wird. Er besteht aus maßstäblichen Zeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), in denen dargestellt ist:

• welche Räume zu welcher Sondereigentumseinheit gehören (z. B. Wohnung Nr. 1),

• welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind,

• sowie die Nummerierung und Abgrenzung der einzelnen Einheiten.

Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung und dient dem Grundbuchamt als Grundlage für die Eintragung der einzelnen Eigentumswohnungen im Grundbuch. Ohne einen genehmigten Aufteilungsplan ist die Bildung von Wohnungseigentum nicht möglich.

B

BAFA-Förderung

Das BAFA fördert energetische Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien, die die Energieeffizienz erhöhen, z. B. durch Austausch der Heizung, neue Fenster oder Dämmung. Die Fördervoraussetzungen und technischen Anforderungen müssen erfüllt sein. Die Förderung kann vom Bauherrn oder einem Bevollmächtigten beantragt werden.

B-Plan (Bebauungsplan)

Ein Bebauungsplan regelt in Deutschland die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken sowie die Nutzung der vorgeschriebenen Freiflächen. Es handelt sich dabei um eine rechtsverbindliche, städtebauliche Ordnung. Der B-Plan kann von Jedermann beim Bauordnungsamt eingesehen werden.

Bauabnahme

Die Abnahme soll Mängel und Fehler aufdecken. Die Bauabnahme gehört für Bauherrn zu den wichtigsten Pflichten beim Hausbau. Durch die regelmäßige Überprüfung erhält der Bauherr die Gelegenheit festzustellen, ob die vereinbarten und die erbrachten Leistungen von Bauunternehmer beziehungsweise Bauträger mit den vertraglichen Bedingungen übereinstimmen.

Baukindergeld

• Neues Förderkonzept: Der Fokus liegt auf zinsgünstigen Krediten, nicht mehr auf direkten Zuschüssen wie früher.
• Förderberechtigung: Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind können bei Neubau oder Kauf einer klimafreundlichen Immobilie gefördert werden.
• Einkommensgrenzen:
  Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf bestimmte Grenzen nicht überschreiten (z. B. 90.000 € bei einem Kind, + 10.000 € pro weiterem Kind).

Belastungsvollmacht

Eine Belastungsvollmacht ist eine notariell beurkundete Vollmacht, mit der der Vollmachtgeber eine andere Person ermächtigt, sein Grundstück rechtlich zu belasten, zum Beispiel durch Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek. Sie wird häufig bei Immobilienfinanzierungen verwendet, damit die Belastung ohne erneuten Notartermin vorgenommen werden kann.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze bezeichnet den maximalen Betrag, den eine Bank im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bereit ist zu finanzieren. Sie orientiert sich am Beleihungswert der Immobilie und gibt damit die Grenze an, bis zu der das Objekt als Sicherheit akzeptiert wird.

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird von der finanzierenden Bank zur Beurteilung der Darlehenshöhe herangezogen. Er ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen, da die Bank bei der Ermittlung des Beleihungswerts einen Sicherheitsabschlagberücksichtigt. Dieser Abschlag dient dazu, mögliche Wertverluste im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern. Daher liegt der Beleihungswert in der Regel unter dem Kaufpreis.

Bereitstellungszinsen

Werden Darlehensmittel nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, sondern ganz oder teilweise später abgerufen, kann die Bank dafür Bereitstellungszinsen berechnen. Diese fallen an, weil die Bank das Darlehen bereits zugesagt hat und die Mittel bis zur tatsächlichen Auszahlung vorhält.

Bieterverfahren

Ein Bieterverfahren ist ein Verkaufsverfahren, das vor allem bei Immobilien eingesetzt wird. Dabei wird die Immobilie nicht zu einem festen Preis angeboten, sondern mehrere Interessenten geben schriftliche Gebote ab. Der Verkäufer entscheidet anschließend, welches Angebot er annimmt – häufig ist das das höchste Gebot, es können aber auch andere Kriterien wie Zahlungsfähigkeit oder Bedingungen eine Rolle spielen. Ziel des Verfahrens ist es, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, wenn mehrere ernsthafte Käufer vorhanden sind.

Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück.
In bebauten Gebieten enthalten die Bodenrichtwerte nur den Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Bodenrichtwerte werden in der Regel für verschiedene Nutzungsarten bestimmt, z.B.: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Flächen. Bodenrichtwerte werden von den Gutachter-Ausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung mindestens alle zwei Jahre ermittelt und beschlossen. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Diese Unterschiede in den Zustandsmerkmalen sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise durch Sachverständige zu berücksichtigen.

C

Cap-Darlehen

Dabei handelt es sich um ein Darlehen mit variablen Zinsen. Das bedeutet, dass das Cap-Darlehen eine Baufinanzierung ohne Zinsbindung ist. Die Zinsen werden also nicht wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung für einen längeren Zeitraum festgelegt und können daher theoretisch jederzeit stark schwanken. Es gibt aber eine Obergrenze, über die die Zinsen nicht steigen können. Bei einigen Verträgen wird auch eine Untergrenze festgelegt.

Courtage

Courtage oder auch Provision. In aller Regel zahlt ein Kunde einem Vermittler, der zwischen ihm und dem Verkäufer steht, eine Courtage für die verkäuferische oder vermittelnde Tätigkeit. Meist ist dies ein Prozentsatz der Summe, die der Kunde dem Verkäufer zahlt. Im Bereich der Kredite und Finanzierungen werden für unterschiedliche Finanzierungsgeschäfte auch unterschiedliche Provisionszahlungen fällig.

D

Disagio

Ein Disagio bei Immobilienkrediten ist ein Abschlag von der Darlehenssumme, der zu Beginn der Kreditlaufzeit fällig wird. Das vereinbarte Disagio wird in der Regel direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen, sodass der Kreditnehmer weniger ausgezahlt bekommt, als er eigentlich aufgenommen hat. Weitere Begriffe für Disagio sind Abgeld oder Damnum.

Dampfsperre

Eine Dampfsperre ist eine Folie aus Kunststoff oder Aluminium. Sie verhindert das Eindringen von Wasserdampf in Materialien, die gegen Feuchtigkeit anfällig sind oder deren Funktion bei Durchfeuchtung herabgesetzt ist. Die Dampfsperre wird bei der Innendämmung von Außenwänden oder Dächern auf der dem Raum zugewandten Seite angebracht. Nur so kann sie das Eindringen des im warmen Hausinneren entstehenden Wasserdampfes in die Dämmung unterbinden.

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist Länderrecht. Daher gibt es keine einheitliche Regelung. Man unterscheidet zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Sie alle werden in einem Denkmalverzeichnis geführt. Da ein allgemeines, öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals besteht, gibt es für den Erhalt bestimmte Vorschriften. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Abriss. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können. Für erhaltende Maßnahmen werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt, ein Rechtsanspruch darauf besteht allerdings nicht.

DG

Abkürzung für Dachgeschoss

DH

Abkürzung für Doppelhaus

E

Effektivzins

Bei einem Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins.

EFH

Abkürzung für Einfamilienhaus

EG

Abkürzung für Erdgeschoss

Effektivzins

Bei einem Immobilienkredit zahlt der Kreditnehmer Zinsen an die Bank. Dabei wird zwischen verschiedenen Zinssätzen unterschieden. Der Effektivzins umfasst neben dem Sollzins zusätzlich weitere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kredit entstehen. Dazu gehören beispielsweise Provisionen für die Vermittlung, Verwaltungskosten sowie Kosten für Pflichtversicherungen oder Wertermittlungsgutachten, die für die Kreditvergabe erforderlich sind.

Eigenbedarf

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter detailliert Gründe angeben. Ein Pauschalhinweis wegen Eigenbedarf reicht da nicht aus. Durch die konkretisierte Begründung des Eigentümers erhält der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition und die muss ihm zum frühestmöglichen Termin mitgeteilt werden. In der Kündigung müssen die genauen Angaben zum einen zu den Personen, für die die Immobilie benötigt wird, und zum anderen zu dem besonderen Interesse, das eine Person hat, enthalten.

Eigentümerversammlung

Mindestens einmal jährlich muss eine Eigentümerversammlung stattfinden. In dieser Versammlung werden Beschlüsse zu Themen des Gemeinschaftseigentums gefasst, beispielsweise zu anstehenden Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, die von der WEG-Verwaltung vorgeschlagen werden.

Einheitswert

Wertfeststellung nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes für wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes. Er wird lediglich für steuerliche Zwecke berechnet und richtet sich bei Einfamilienhäusern nach dem Sachwert und bei Mietobjekten nach dem Ertragswert. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für eine Reihe von bundeseinheitlich geregelten Steuern, insbesondere für die Grundsteuer (der Grundsteuer-Messbetrag), und ist ferner von Bedeutung für die Einkommens-, Körperschafts- und Gewerbesteuer, früher auch für die Vermögenssteuer. Der Einheitswert ist seit 1996 nicht mehr Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die dafür verwendeten Werte sollen dem tatsächlichen Verkehrswert möglichst nahekommen. Aus dem Einheitswertbescheid ist die Nutzungsart zu erkennen. Grundlage sind bis heute die Grundsätze vom 1.1.1964.

Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, eigenständige Wohnung, die sich innerhalb eines Einfamilienhauses befindet und über einen separaten Eingang verfügt.

Emotionaler Wert

Hier wird es ein wenig persönlich: Das ist der Wert, den Sie „fühlen“, bei Ihrer eigenen Immobilie sicher möglichst hoch, jedoch bei einer Immobilie, für die Sie sich interessieren, möglichst niedrig. Hierbei handelt es sich um einen ganz normalen, sozusagen naturgegebenen Vorgang, einen wesentlichen psychologischen Aspekt: aus der Sozial-Forschung gibt es den Begriff des „Endowment-Effektes“. Damit wird der sog. „Besitztums-Effekt“ beschrieben: Alles, was uns gehört, ist grundsätzlich wertvoller als alles, was anderen gehört.

Energieausweis

Der Energieausweis ist Pflicht, das ist gesetzlich vorgeschrieben durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zusätzlich ist vorgeschrieben, wann welcher Energieausweis bei Bestandsimmobilien zum Einsatz kommt.  

Bedarfsausweis ist vorgeschrieben:

• Der Bauantrag wurde vor dem 1.11.1977 gestellt und das Haus verfügt über weniger als fünf Wohnungen.
• Benötigen Sie einen Energieausweis für einen Neubau, müssen Sie den Bedarfsausweis wählen.

Verbrauchsausweis ist ausreichend:

• Bei Häusern, die mindestens fünf Wohneinheiten besitzen.
• Bei Häusern mit bis zu 4 Wohneinheiten und Bauantrag nach dem 01.11.1977  
• In der Regel bei Neubauten, wenn für sie weniger als drei Abrechnungsperioden vorliegen.  
• Gewerbeimmobilien

Bei einem Immobilienverkauf ist der Energieausweis zusätzlich Teil der Unterlagen, die dem:der Käufer:in übergeben werden müssen. In allen Fällen hat der:die Interessent:in Recht auf einen vollständigen Energieausweis mitsamt Modernisierungsempfehlungen.

Energieausweis in der Immobilienanzeige

Es ist jeweils Aufgabe der:die Eigentümer:in, den Energieausweis zu beantragen und zu bezahlen. Wichtig ist nur, dass bereits in der Immobilienanzeige der Energieausweis berücksichtigt wird, und zwar laut GEG § 87 mit folgenden Angaben:

• Art des Energieausweises  
• Das Baujahr des Gebäudes  
• Der Energieträger für Heizung
• Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf
• Effizienzklasse  

Erschließung

Damit ein Grundstück nach dem Baugesetzbuch (BauGB) baureif ist und bebaut werden darf, muss es erschlossen sein. Dabei wird zwischen öffentlicher und privater Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung endet an der Grundstücksgrenze, dort beginnt die private Erschließung. Zur öffentlichen Erschließung zählen neben der verkehrsmäßigen Anbindung auch die Versorgung mit Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet und Telefon.

Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung eines Grundstücks können stark variieren. Befindet sich ein Grundstück beispielsweise in abgelegener Lage, müssen häufig Straßen gebaut und Leitungen verlegt werden, was die Kosten deutlich erhöht. Die Kommune beteiligt den Grundstückseigentümer in der Regel an den Erschließungskosten. Diese können erheblich ausfallen und sollten deshalb unbedingt in die Kostenkalkulation einbezogen werden.

Ertragswert

Der Ertragswert wird definiert durch „Nutzung Dritter“ für Gebäude, die Erträge erwirtschaften, also Gewerbe- und Industriegebäude. Es ist somit der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Dieser errechnet sich aus der Jahresrohmiete auf Grundlage der ortsüblichen und nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten – das Ergebnis ist der Reinertrag. Davon abgezogen wird zunächst die Verzinsung des Bodenwertes, dann wird der Reinertrag auf die restliche Nutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder dazugerechnet. Oft werden auch Sanierungskosten oder notwendige Renovierungen berücksichtigt, um eine Immobilie weiter oder wieder vermieten zu können. Die Ertragswertberechnung wird angewandt bei Immobilien wie z.B. Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen, zunehmend aber auch bei Einfamilienhäusern.

F

Fälligkeitsdarlehen

Ein Fälligkeitsdarlehen ist ein Darlehen, das erst am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. In der Baufinanzierung wird diese Darlehensform heute nur noch selten genutzt, da sie einige Nachteile hat: Am Ende der Laufzeit muss ausreichend Kapital vorhanden sein, beispielsweise durch eine Lebensversicherung, um die komplette Tilgung leisten zu können. Bei der Immobilienfinanzierung wird daher in der Regel ein Annuitätendarlehen bevorzugt.

Festzinshypothek

Vor Beginn der Darlehenslaufzeit wird ein fester Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, der nachträglich nicht verändert werden kann. Für den Kreditnehmer ist dies ein großer Vorteil, da die Finanzierung dadurch besser planbar ist. Nachteilig ist jedoch, dass das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist in der Regel nicht kostenfrei abgelöst werden kann. Die Bank kann in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Feuerkassenwert

Häufig als Brandkassenwert und auch als Neubauwert bezeichnet. Dieser ist ein reiner Sachwert des Gebäudes bei der Wiederherstellung ohne Berücksichtigung des Bodenwerts. Der Brandversicherungswert stellt somit den Neubauwert, den Wiederbeschaffungswert eines Gebäudes dar und kann nur ein Anhaltspunkt sein. Er ist keine Grundlage für den Marktpreis, sondern kann lediglich als Kontrolle für den errechneten Neuwert bei der Sachwertermittlung dienen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist eine vorbereitende Maßnahme zur Erstellung eines noch folgenden Bebauungsplanes. Er wird von den Gemeinden erstellt und gibt in groben Zügen Auskunft über Bauflächen und Baugebiete sowie Verkehrsflächen und Grünanlagen. Baurechte kann man aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes daher nicht ablesen.

Flurkarte

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt) ist eine maßstäbliche Karte, die alle Liegenschaften wie Flurstücke und Grundstücke darstellt. Zusammen mit der Schätzungskarte bildet sie den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters.

Flurstück

Im Grundbuchwesen ist die kleinste vermessungstechnische Einheit die Flur. Ein Flurstück bezeichnet ein Grundstück, das in sich abgeschlossen und eindeutig vermessen ist. Für jede Flur wird beim Katasteramt eine Flurkarte geführt. Gemarkung ist der Begriff für ein zusammenhängendes Gebiet, in dem mehrere Fluren liegen. Ein Grundstück kann dabei aus einer oder mehreren Fluren bestehen.

G

Gebäudeversicherung

In der Regel werden durch eine Gebäudeversicherung Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Sturm und Hagel, Leitungswasser und Überspannung abgedeckt. Versichert ist das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände.

Geldwäschegesetz

Das Geldwäschegesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Weil Immobiliengeschäfte oft für Geldwäsche missbraucht werden können, verpflichtet der Staat die Makler zur Mithilfe. Der Makler muss die Identität der Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden.
Der Immobilienmakler muss den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären. Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten und auch den Personalausweis zur Überprüfung der Identität zu geben. Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.

Gemarkung

Im Liegenschaftskataster und im Grundbuch bezeichnet der Begriff Gemarkung eine größere zusammenhängende Fläche. Eine Gemarkung ist in mehrere Flure unterteilt, die wiederum in Flurstücke gegliedert sind. Häufig entspricht eine Gemarkung einem Stadtteil oder einer Gemeinde und wird entsprechend nach diesem Gebiet benannt.

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden in Wohneigentumsanlagen die Bereiche bezeichnet, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen. Dazu zählen beispielsweise Hausflure, Gemeinschaftsgärten oder Dachflächen. Wenn etwa eine Dachrenovierung erforderlich ist, trägt die WEG-Gemeinschaft die Kosten. Diese werden anschließend nach den Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer verteilt.

Gerichtskosten

Gerichtskosten werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Diese entstehen z.B. durch die Eintragungen ins Grundbuch. Die Gerichtskosten betragen etwa 0,5% des Kaufpreises.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer, Makler). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit.
Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks gibt. Dabei richtet sich das Grundbuch nach den Bezeichnungen im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück). Außerdem finden sich im Grundbuch Angaben über Erbbaurecht oder Wohnungseigentum. Das Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen unterteilt. Hier stehen folgende Angaben:

Abteilung I: Eigentümer
Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – persönliche Dienstbarkeiten
Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke, durch die einem Eigentümer Rechte am Nachbargrundstück eingeräumt werden. Dies ist zum Beispiel notwendig, wenn ein herrschendes Grundstück nur über ein dienendes Grundstück erreichbar ist. In einem solchen Fall regelt die Grunddienstbarkeit etwa Wegerechte auf dem dienenden Grundstück. Grunddienstbarkeiten wirken sich wertbeeinflussend aus und sollten daher bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie einmalig vom Staat erhoben. Sie bemisst sich als Prozentsatz des Kaufpreises. Sie ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, die jährlich anfällt und auf Mieter umgelegt werden kann. In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Grundschuld oder auch Grundpfandrecht

Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient der Bank als Sicherheit für ein an den Darlehensnehmer vergebenes Immobiliendarlehen. Kann der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen, berechtigt die Grundschuld die Bank dazu, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten, um sich aus dem Erlös zu befriedigen.

Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung wird notariell beurkundet und bedeutet, dass der Grundstückseigentümer zustimmt, sein Grundstück im Grundbuch mit einer Grundschuld zu belasten. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt.

H

Hammerschlags- und Leiterrecht

Das Hammerschlags- und Leiterrecht regelt, dass ein Grundstückseigentümer zur Durchführung von Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten sein Nachbargrundstück betreten darf, um beispielsweise Leitern oder Gerüste aufzustellen. Die rechtlichen Regelungen hierzu sind in den Nachbarschaftsgesetzen der jeweiligen Bundesländer verankert.

Hausgeld

Als Hausgeld bezeichnet man einen meist monatlich zu zahlenden anteiligen Vorschuss auf die jährlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für den Betrieb der Immobilie. Es setzt sich zusammen aus den laufenden Kosten  er WEG plus einer Instandhaltungsrücklage, die angespart wird, um größere Vorhaben aus dem Bereich der Instandhaltung begleichen zu können.

Hausmusik

Grundsätzlich gilt: Ein komplettes Verbot, zu Hause zu musizieren, ist unzulässig. In gewissen Grenzen muss diese Form der Freizeitbeschäftigung möglich sein. Musizierende sollten sich jedoch an die Gegebenheiten des Umfeldes anpassen. Solange Musik in Zimmerlautstärke gemacht wird, sollten sich Nachbarn nicht gestört fühlen. Im Mietvertrag und in der Hausordnung stehen Ruhezeiten, die einzuhalten sind. In der Regel gibt es eine Mittagsruhe und eine Nachtruhezeit.

Hypothek

Als Hypothek bezeichnet man ein Grundpfandrecht, das als Kreditsicherheit zur Sicherheit der Forderung eines Kredites dient. Die Hypothek ist somit an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Es lastet auf Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und wird im Grundbuch vermerkt.

I

Immissionsschutzgesetz

Das Immissionsschutzgesetz ist Ländersache. Es dient dem Schutz vor Verunreinigungen von Menschen, Tieren, Pflanzen, Boden, Wasser, Atmosphäre sowie Kultur- und Sachgütern. Emissionen sowie gefährliche Stoffe aus Industrie, Gewerbe oder Verkehr sollen reduziert und der Stoffumsatz und Energie eingespart werden. Im Immissionsschutzgesetzt werden z.B. die Grenzwerte für Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen geregelt.

Immobilienrente

Der Begriff Immobilienrente fasst die beiden Modelle Leibrente und Zeitrente zusammen. Bei beiden Varianten wird durch den Immobilieneigentümer eine Grundbuchsicherheit zugunsten einer dritten Person oder etwa einer Bank eingetragen. Gleichzeitig wird ein Wohnrecht vereinbart, wodurch der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Dadurch lässt sich beispielsweise die monatliche Rente erhöhen. Der Unterschied besteht darin, dass bei der Leibrente sowohl die Rente als auch das Wohnrecht lebenslang gelten, während bei der Zeitrente beides zeitlich begrenzt ist.

ImmoWertV

Die Instandhaltungsrücklage wird aus den monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer gebildet. Sie dient dazu, notwendige Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren und somit den Wert der Immobilie zu erhalten.

J

Jahresabrechnung (WEG)

Die Jahresabrechnung fasst alle Aufwendungen und Ausgaben der WEG innerhalb eines Jahres zusammen und stellt diese den Erträgen und Einnahmen gegenüber. Es ergibt sich ein Saldo, der positiv oder negativ ausfallen kann. Auf Grundlage dieser Abrechnung – im Wohnungseigentumsgesetz als Abrechnung bezeichnet – werden die Lastenermittelt, die jeder einzelne Wohnungseigentümer für das vergangene Jahr zu tragen hat.

Jahresnettomiete

Als Jahresnettomiete bezeichnet man die Mieteingänge eines vermieteten Hauses eines Jahres, vermindert um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten.

K

Katasteramt

Das Katasteramt ist für die Vermessung und Kartografierung von Flurstücken und Liegenschaften verantwortlich. Es führt das sogenannte „Liegenschaftskataster“.

Kaufabsichtserklärung

Eine Kaufabsichtserklärung dient der Sicherheit für Käufer und Verkäufer, bis der abschließende Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wird, und sorgt dafür, dass Verkäufer und Käufer einer Immobilie sich einigen, das Geschäft abzuwickeln, d.h. einen Notartermin für die Beurkundung festzulegen. Der Käufer verpflichtet sich somit zum Kauf, der Verkäufer verpflichtet sich, an niemand anderen zu verkaufen.
Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man bei einem Immobilienkauf die neben dem Kaufpreis anfallenden Zusatzkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklercourtage (Maklerprovision).

Kaufnebenkosten

Beim Erwerb einer Immobilie fallen für den Käufer Kaufnebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notargebühren für den Kaufvertrag und die Abwicklung, Notargebühren für die Grundschuldbestellung sowie Eintragungskosten bei den zuständigen Ämtern. Gegebenenfalls kommen zusätzlich Maklerkosten (Courtage) hinzu. Als grobe Faustregel kann man bei einem Immobilienkauf von etwa 10 % der Verkaufssumme als Kaufnebenkosten ausgehen.

Kaufpreisfaktor

Mit dem Kaufpreisfaktor lässt sich beurteilen, ob die Mieteinnahmen einer Immobilie in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Dazu wird der Kaufpreis durch die jährlichen Netto-Mieteinnahmen geteilt. Das Ergebnis zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis theoretisch durch die Mieteinnahmen amortisiert.

L

Leibrente

Bei einer Immobilienleibrente wird die Immobilie an einen Leibrentengeber verkauft. Die bisherigen Eigentümer erhalten dafür ein mietfreies Wohnrecht und eine lebenslange Leibrente. Beides wird notariell verankert und im Grundbuch eingetragen. Für die Berechnung der Rente erstellt ein unabhängiger Sachverständiger ein Wertgutachten der Immobilie. Weitere Faktoren sind Lebensalter und Geschlecht des Eigentümers. Zusätzlich gibt es das grundbuchgesicherte Wohnrecht (Nießbrauchrecht).

Liegenschaftskarte

Die Liegenschaftskarte (auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt) ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke) und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem Grundstücke am Markt üblicherweise verzinst werden. Er wird von den zuständigen Gutachterausschüssen in regelmäßigen Abständen veröffentlicht und stellt einen Durchschnittswert aller ermittelten Liegenschaftszinssätze verkaufter Immobilien in einer bestimmten Region dar. Gutachter nutzen den Liegenschaftszinssatz als Grundlage für die Erstellung von Verkehrswertgutachten.

Lineare Abschreibung

Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von Vermögensgütern, wie einer vermieteten Immobilie, können steuerlich über Abschreibungen (AfA) geltend gemacht werden. Bei der linearen Abschreibung wird der Anschaffungswert durch die Abschreibungsdauer geteilt. Wird eine Immobilie beispielsweise über 40 Jahre abgeschrieben, ergibt sich der jährlich steuerlich absetzbare Betrag aus der Division der Anschaffungskosten durch 40.

Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung wird vom grundbuchrechtlich gesicherten Gläubiger erteilt, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Mit dieser Bewilligung veranlasst der Notar die Löschung der Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch.

M

Maisonette

Eine Maisonette ist eine Wohnung, die sich über zwei Etagen erstreckt und innerhalb der Wohnung über eine innere Treppe verbunden ist. Typisch ist, dass ein Teil der Wohnung im unteren und ein weiterer Teil im oberen Geschoss liegt – also wie ein „Haus in der Wohnung“.

Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz zur Provision von Makler:innen bei Immobiliengeschäften, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Die einzelnen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 656a bis § 656d verankert worden.

In § 656a BGB wird gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Vertrag mit Makler:innen in schriftlicher Form vorliegen muss, „der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat“. Handschlagvereinbarungen und mündliche Verträge reichen hier nicht mehr aus.

Im Kern handelt es sich bei diesem neuen Gesetz zur Provisionsaufteilung bei Immobiliengeschäften um eine abgewandelte Form des Bestellerprinzips. Dieses Prinzip besagt, dass diejenige Person, die ein:e Makler:in „bestellt“, auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat und diese nicht auf die andere Person abwälzen kann.

Beispiele:

1. Makler schließt Vertrag mit Käufer und Verkäufer und es wird eine Doppelprovision vereinbart (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB)
Beim Wohnungs- oder Hauskauf tragen Verkäufer:innen und Käufer:innen jeweils zu 50 Prozent die Provision für Makler:innen.

Mansardenwohnung

Der Begriff Mansarde geht auf eine spezielle Dachform zurück, die im 18. Jahrhundert entstand und es erstmals ermöglichte, den Dachraum als Wohnfläche zu nutzen. Ursprünglich wurden diese Räume häufig von Bediensteten bewohnt. Später, als der Wohnraumbedarf stieg, waren Mansardenwohnungen besonders bei einkommensschwachen Studierenden und Künstlern beliebt. Heute wird eine ausgebaute Mansardenwohnung jedoch nicht mehr mit Armut in Verbindung gebracht – im Gegenteil: Dachgeschosswohnungen mit Balkon oder Terrasse sind vor allem bei jüngeren Menschen sehr gefragt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine staatliche Regelung, die am 01.06.2015 eingeführt wurde. Sie soll sicherstellen, dass bei der Neuvermietung von Wohnungen die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht in erheblichem Umfang überschritten werden, um Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen. Die Mietpreisbremse gilt nur in ausgewiesenen Städten oder Regionen, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung als angespannt eingestuft werden. Diese Gebiete werden regelmäßig überprüft, aktualisiert und veröffentlicht.

Miteigentumsanteil

Die Miteigentumsanteile sind prozentuale Anteile am Gemeinschaftseigentum. Sie dienen unter anderem als Grundlage dafür, wie die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden.

Mittelwert

Es wird gelegentlich immer noch ein arithmetisches Mittel über Sach- und Ertragswert gerechnet, um zum Verkehrswert zu gelangen. Dabei müsste es sich mittlerweile herumgesprochen haben, dass der aus Kosten der Vergangenheit abgeleitete Sachwert zum aus der Zukunft in die Gegenwart projizierten Ertragswert wie Feuer zu Wasser steht. Verbindet man sie, wird das eine gelöscht und das andere verdampft. Wenn Sie so etwas lesen, dann ganz schnell vergessen.

Modernisierung vs. Sanierung

Eine Modernisierung umfasst Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen, den Komfort verbessern oder Energie sparen, wie zum Beispiel neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Fassadendämmung. Ziel ist in der Regel eine Wertsteigerung der Immobilie. Eine Sanierung hingegen dient der Instandsetzung und der Beseitigung von Schäden oder Mängeln, etwa bei Schimmel, einem undichten Dach oder defekten Leitungen. Während Modernisierungen vor allem der Verbesserung dienen, geht es bei Sanierungen um die Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit.

N

Nießbrauchrecht

Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Ein Nießbrauch muss notariell beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt.

Nominalzins

Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mitberücksichtigt.

Notar

Ein Notar ist ein Jurist, der in Grundstücksangelegenheiten Beurkundungen und Beglaubigungen vornimmt, insbesondere bei der Übertragung und Belastung von Immobilien. Immobiliengeschäfte dürfen in Deutschland ausschließlich über einen Notar abgewickelt werden.

Notarielle Beurkundung

Immobilienkaufverträge sind nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden. Während der Beurkundung liest der Notar den Vertrag vor, und beide Vertragsparteien können Fragen stellen. Abschließend unterschreiben beide Seiten den Vertrag im Beisein des Notars.

O

Obhutspflicht

Die Obhutspflicht übernimmt ein Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages auf die Mietsache. Er ist verpflichtet, diese pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit Schaden von dieser fernzuhalten. Dazu gehören z.B. das Heizen im Winter auf eine Mindesttemperatur, bei Sturm und Regen die Fenster geschlossen zu halten und das regelmäßige Lüften. Zur Obhutspflicht gehört auch, den Vermieter bei Schäden unverzüglich zu informieren.

Offenbarungspflicht

Die Offenbarungspflicht, im Gesetz meist als Aufklärungspflicht bezeichnet, verpflichtet den Verkäufer, dem Kaufinteressenten bekannte Mängel mitzuteilen, die dieser nicht ohne Weiteres erkennen kann. Offensichtliche Mängel, die bei einer Besichtigung erkennbar sind, müssen dagegen nicht gesondert offenbart werden. Wenn der Kaufinteressent die Mängel bei der Besichtigung nicht selbst beurteilen kann, sollte er sich bei der Besichtigung von einer fachkundigen Person begleiten lassen.

P

Pacht


Unter Pacht versteht man die entgeltliche Überlassung eines Pachtgegenstands, zum Beispiel eines Grundstücks oder einer Immobilie, zur Nutzung und Bewirtschaftung. Der Verpächter gewährt dem Pächter das Recht, den Pachtgegenstand zu nutzen und daraus Erträge (Früchte) zu ziehen, die der Pächter behalten darf. Dies wird auch als Fruchtziehungbezeichnet. Der wesentliche Unterschied zur Miete besteht darin, dass bei der Miete eine Fruchtziehung in der Regel nicht vorgesehen ist.

Passivhaus


Ein Passivhaus verbraucht ca. 75 Prozent weniger Heizwärme als ein durchschnittlicher Neubau. Der Heizenergieverbrauch eines Passivhauses liegt auch deutlich unter dem eines Niedrigenergiehauses.
Das Passivhaus nutzt die in seinem Inneren vorhandenen Energiequellen wie die Körperwärme von Personen oder einfallende Sonnenwärme – die Heizung wird dadurch grundlegend vereinfacht. Besondere Fenster und eine Hülle aus hochwirksamer Wärmedämmung in Außenwänden, Dach und Bodenplatte halten die Wärme schützend im Haus. Für gleichbleibend frische Luft ohne Zugerscheinungen sorgt eine Lüftungsanlage, in der eine hocheffiziente Wärmerückgewinnung die Wärme der Abluft wieder verfügbar macht.

Pflegeimmobilie


Beim Erwerb einer Pflegeimmobilie kaufen Sie ein voll eingerichtetes Pflegeapartment in einem Pflegeheim. Es ist wie der Erwerb einer Eigentumswohnung, nur dass diese Immobilie zweckgebunden ist. Sie werden als Eigentürmer im Grundbuch geführt und erhalten eine Miete. Da Pflegeimmobilien laut Sozialgesetzbuch förderungswürdige Sozialimmobilien sind, werden die Mieten zu 100 Prozent durch den Staat refinanziert und fließen auch bei einem eventuellen Leerstand. Die Vorteile gegenüber einer klassischen Eigentumswohnung liegen dabei auf der Hand: eine garantierte Verzinsung, kein Kontakt zu Mietern, keine Mietnomaden und Mietausfälle, 20 Jahre garantierte Mieteinnahmen, Sicherheit durch renommierte und geprüfte Betreiber sowie ein eigenes Vorbelegungsrecht.
Pflegeimmobilien können jederzeit beliehen, vererbt, verschenkt oder verkauft werden.

Prolongation


Kann eine vertragliche Verpflichtung, wie etwa die Rückzahlung eines (Rest-)Darlehens nach Ablauf der Laufzeit, nicht erfüllt werden, vereinbaren die Parteien häufig eine Verlängerung. Diese Verlängerung wird Prolongation genannt. Dabei wird die zum Ende der ursprünglichen Laufzeit fällige Tilgung weiter finanziert und der Kreditvertrag verlängert.

Q

Qualifizierter Alleinauftrag

Wer einen qualifizierten Alleinauftrag mit einem Makler abschließt, verpflichtet sich, keine weiteren Makler oder andere Dritte mit dem Vertrieb zu beauftragen.
Der Makler verpflichtet sich für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt dabei zum Beispiel, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

R

Rauchmelder

Mittlerweile besteht in allen Bundesländern die gesetzliche Pflicht, alle Wohnimmobilien mit Rauchmeldern auszustatten. Die Regelungen, die nicht alle einheitlich sind, finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Nicht einheitlich geregelt ist, wer die Verantwortung für die Wartung der Geräte hat. Diese liegt zum Teil beim Eigentümer, zum Teil beim Bewohner bzw. Mieter der Wohnung. Rüstet ein Mieter auf eigene Kosten Rauchmelder nach, benötigt er dafür nicht die Erlaubnis des Eigentümers. Die Mieter kann aber auch die Nachrüstung durch den Vermieter einfordern.

Reallast

Von einer Reallast spricht man, wenn das Eigentum an einem Grundstück mit der zwingenden Leistung von wiederkehrenden Forderungen belastet wird. Diese Leistungen müssen nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich.
Der Begünstigte erhält ein dingliches Recht an dem Grundstück. Es ist deshalb auch ins Grundbuch einzutragen.

Realteilung

Die Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere rechtlich eigenständige Grundstücke. Eine Realteilung kann sinnvoll sein, wenn das ursprüngliche Grundstück sehr groß ist und durch die Aufteilung die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Parzellen insgesamt erhöht werden kann. Im Liegenschaftskataster wird die Realteilung durch die Anlage eines neuen Flurstücks pro neu entstandener Parzelle vermerkt, und es wird für jedes neue Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Rendite

Die Rendite bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage und wird meist in Prozent pro Jahr angegeben. Sie berechnet sich nach folgender Formel:

Rendite = (jährlicher Ertrag / eingesetztes Kapital) × 100.

Restnutzungsdauer

In der Immobilienbewertung werden Gebäuden bestimmte Gesamtnutzungsdauern zugeordnet, die theoretisch die Zeitspanne beschreiben, in der mit dem Gebäude positive Erträge erzielt werden können. Wohnimmobilien haben meist eine Gesamtnutzungsdauer von etwa 50 bis 80 Jahren. Die verbleibende Zeit bis zum Ende dieser Gesamtnutzungsdauer wird als Restnutzungsdauer bezeichnet und spielt für die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle. Durch Modernisierungen und Sanierungen kann die Restnutzungsdauer verlängert werden.

Retailimmobilien

Bezeichnet gewerbliche Einzelhandelsimmobilien, z.B. Lebensmittelmärkte, Fachmärkte, Einkaufszentren.

RMH

Abkürzung für Reihenmittelhaus

S

Sachmangel

Mietet eine Person eine Wohnung oder eine Gewerbefläche, so hat sie ein Anrecht darauf, dass das Mietobjekt für die Nutzung tauglich ist. Grundsätzlich ist der Vermieter rechtlich dazu verpflichtet, alle am Mietobjekt auftretenden Mängel umgehend zu beseitigen, die die Nutzung, also das Bewohnen oder das Betreiben des Gewerbes, nicht möglich machen. Auf ein Verschulden der Ursache des Schadens kommt es dabei nicht an. Der Vermieter muss also zum Beispiel auch die von einem unbekannten Einbrecher zerstörte Scheibe auf seine Kosten ersetzen.

Sachwert

Der Sachwert wird definiert durch den Begriff „Selbstverwirklichung“. Kurz gesagt: „Das ist mir die Sache wert.“ Der Sachwert ergibt sich aus der Summe der Werte der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, der Alterswertminderung und der daraus resultierenden Restnutzungsdauer zuzüglich Bodenwert und des Werts der Außenanlagen. Er ist eine vergangenheitsbezogene Größe im Gegensatz zum Ertragswert. In der Regel ist eine Marktanpassungs-Korrektur notwendig. Der Sachwert ist immer dann für die Wertermittlung von Bedeutung, wenn es sich um Ein- und Zweifamilienhäuser handelt, wenn sie nicht vermietet und für einen Käufer nach dem Erwerb beziehbar sind.

Sanierung

Unter einer Sanierung einer Immobilie versteht man eine umfassende Modernisierung, Umgestaltung oder in manchen Fällen auch den Abriss bzw. die Neugestaltung von Räumlichkeiten und/oder technischen Einrichtungen. Eine Renovierung oder Modernisierung ist dabei per Definition keine Sanierung, da eine Sanierung in der Regel einen deutlich umfassenderen Eingriff beinhaltet.

Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ausschließlich für sich zu nutzen. Ein solches Recht wird häufig dann eingeräumt, wenn eine Zuweisung von Sondereigentum nicht möglich ist, wie beispielsweise bei Gärten oder PKW-Stellplätzen.

Souterrain

Ein Souterrain ist eine Wohn- oder Nutzungsfläche, die sich im unteren Bereich des Hauses befindet – meist teilweise unter dem Erdgeschoss und teilweise leicht über dem Boden. Typisch sind fensternahe Räume, die auf Straßenniveau liegen oder leicht darunter, sodass sie noch natürliches Licht erhalten.

Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag werden die zukünftigen Mieterhöhungen bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit verbindlich festgelegt. Zusätzlich sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während der Laufzeit nicht mehr zulässig. Ein Staffelmietvertrag kann unabhängig von den sonstigen gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen abgeschlossen werden.

T

Teileigentum

Als Teileigentum wird der Anteil eines Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum bezeichnet, der sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht, wie beispielsweise Garagen oder Gewerberäume. Dazu gehört stets auch der entsprechende Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem das Teileigentum gehört.

Teilungserklärung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG begründet.
In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wird. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Eigentumswohnung im Haus einzeln veräußert und belastet werden kann. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet werden.

Teilungsvermessung

Eine Teilungsvermessung wird erforderlich, wenn ein Grundstück beispielsweise in zwei oder mehrere kleinere Grundstücke aufgeteilt werden soll. Die Teilung wird im Liegenschaftskataster vermerkt und für das neu entstandene Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Voraussetzung ist eine genaue Vermessung, da die entstandenen Grundstücke danach rechtlich eigenständig sind und korrekt im Grundbuch geführt werden müssen.

TG

Abkürzung für Tiefgarage

Tilgung

Wenn ein Kredit bei einer Bank aufgenommen wird, ist er in Raten zurückzuzahlen. Diese Raten setzen sich aus Zinsenund einem Tilgungsanteil zusammen, durch den die Restschuld des Kredits reduziert wird. Der Darlehensnehmer tilgt den Kredit solange, bis er vollständig zurückgezahlt und damit abbezahlt ist.

U

UG

Abkürzung für Untergeschoss

Umbauter Raum

Der um­baute Raum bezeichnet das Bauvolumen eines Gebäudes, also das Volumen, das das Gebäude einschließlich aller umbauten Räume einnimmt. Er wird üblicherweise in Kubikmetern (m³) angegeben und ist eine wichtige Größe in der Bau- und Immobilienbewertung. Banken nutzen den umbauten Raum unter anderem zur Wertermittlung und zur Prüfung der Baukosten im Rahmen der Finanzierung. Der umbaute Raum ist außerdem ein fester Bestandteil der Bauunterlagen, da er für Planungen, Kostenkalkulation und behördliche Vorgaben relevant ist.

Umlagefähige Kosten

Hausnebenkosten, die beispielsweise für Hausmeister, Verwaltung oder Versicherungen anfallen, kann der Eigentümer auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Solche Kosten werden als umlagefähig bezeichnet. Nicht umlegbar sind dagegen Kosten wie Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die der Vermieter selbst tragen muss.

Unbedenklichkeitsbescheinugung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Käufers ist beim Immobilienerwerb Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer fristgerecht bezahlt wurde. Der beurkundende Notar holt diese Bescheinigung beim zuständigen Finanzamt ein. Der offizielle Begriff lautet „Bescheinigung nach Steuersachen“.

Untermieter

Für den Abschluss eines Untermietvertrages bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Dabei wird allerdings unterschieden, ob es sich um die Teilvermietung (z.B. ein Zimmer) oder die Vermietung der gesamten Wohnung handelt. Bei der Teilvermietung kann der Mieter in bestimmten Fällen dem Vermieter gegenüber ein besonderes Interesse geltend machen (z.B. Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt) und damit die Untervermietung verlangen.

V

Valutierung

Valutierung ist ein Fachbegriff, der das Datum der Wertstellung einer Buchung bezeichnet. Auf Bankkontoauszügen wird damit der Tag angegeben, an dem eine Buchung tatsächlich wertmäßig wirksam wird. Solche Tage werden in der Regel als Valutierung bezeichnet.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn die Immobilie mit anderen direkt vergleichbar ist, insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichsangebote, können auch Vergleichsgrundstücke aus ähnlichen Gebieten herangezogen werden. Bei Eigentumswohnungen ist das ein bisschen schwieriger, vor allem, wenn es nicht genügend Verkaufsfälle in einem Zeitraum von derzeit vier bis acht Monaten gibt.
In der Praxis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachter-Ausschüsse heranzuziehen. Bei der Orientierung an Kaufpreisen aus der Tagespresse oder dem Internet beachten Sie bitte, dass es sich hierbei immer um Angebotspreise handelt, die in der Regel ca. 15 bis 25% über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen.

Verkehrswert oder Marktwert

Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben. Die Wertermittlung ist deshalb gesetzlich geregelt. Das Ergebnis soll den tatsächlichen Markt abbilden. Die Grundlage bildet ein wichtiger Paragraf im Baugesetzbuch. Danach müssen sich alle richten, die mit der Bewertung oder dem Verkauf von Immobilien zu tun haben: Makler und Sachverständige.

§ 194 BauGB: Verkehrswert

„Der Verkehrswert/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Vorkaufsrecht

Hat eine Person ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie, ist der Verkäufer verpflichtet, dieser Person dasselbe Kaufangebot zu unterbreiten, das er einer dritten Person gemacht hat. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur rechtlichen Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden.

W

Wegerecht

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges zu benutzen, also darüber zu laufen, zu fahren oder zu reiten. Das heißt: Durch das Wegerecht darf z.B. ein Grundstückseigentümer das Grundstück eines anderen Grundstückseigentümers betreten, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Dieses Wegerecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Häufig wird das Wegerecht angewandt, wenn große Grundstücke geteilt werden und die Zufahrt des neu erschlossenen Grundstücks nicht durch öffentliche Straßen möglich ist. Wer eine Immobilie kauft, sollte sich im Grundbuch über eingetragene Wegerechte informieren.

Wertermittlung

Eine Wertermittlung ist eine professionelle Auswertung und kann nur erstellt werden, wenn die Immobilie auch persönlich vom Auswerter in Augenschein genommen wurde. Berücksichtigt werden alle Rahmenbedingungen einer Immobilie. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der aktuellen Marktsituation in der Region. Um das genau einschätzen zu können, bedarf es einer langjährigen Erfahrung am Markt und besonderer Ortskenntnisse.

WGH

Abkürzung für Wohn- und Geschäftshaus

Whg.

Abkürzung für Wohnung

Widerrufserklärung

Sie haben das Recht, von einem Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zurückzutreten. Besonders bei Onlineverträgen/-anfragen ist dies zu beachten.
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen sorgt bei Käufern immer wieder für Unsicherheiten. Vor allem die Belehrungspflicht führt häufig zu der Angst, eine Provision zahlen zu müssen. Wenn sich Käufer für eine Immobilie interessieren, erhalten sie vom Makler eine Widerrufsbelehrung. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Erst wenn diese Belehrung schriftlich bestätigt wurde, kann der Makler eine Besichtigung durchführen. Häufig sind Immobilienangebote käuferprovisionspflichtig. Das heißt: Kommt es zu einem Verkaufsabschluss, zahlt der Käufer die Provision. Aber eben nur dann. Sollte der Interessent am Ende der Besichtigung kein Interesse am Erwerb der Immobilie haben, muss er auch nicht widerrufen und ist auch nicht provisionspflichtig.

Wirtschaftsplan

Im Wirtschaftsplan legen die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf Vorschlag des Verwalters die Höhe der zukünftigen Hausgeldvorauszahlungen fest. Dabei werden die erwarteten Kosten für das kommende Jahr berücksichtigt. Die tatsächlich angefallenen Kosten werden anschließend den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt und in die jährliche Hausgeldabrechnung übernommen.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen, die zu einer Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche zählen unter anderem Kellerflächen, Dachräume sowie alle Flächen, die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnfläche definiert sind. Die Wohnfläche ist unter anderem die Grundlage für die Mietberechnung und die Berechnung der Nebenkosten.

Wohnrecht

In § 1092 BGB ist das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. In der Praxis wird das Wohnrecht häufig genutzt, wenn eine Immobilie frühzeitig an Kinder übertragen wird, der Übertragende aber weiterhin sicher wohnen bleiben möchte. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

XYZ

Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen werden vom örtlichen Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die zu versteigernde Immobilie liegt. Über Termine und zu versteigernde Objekte kann man sich im Internet informieren, ebenso in der Tagespresse oder im jeweiligen Amtsgericht.
Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um eine Art des Vollstreckungsverfahrens. Aus gesetzlicher Sicht versteht man darunter die mit staatlichen Mitteln gelenkte Durchsetzung von Ansprüchen, die ein Gläubiger an den Schuldner stellt, der seiner Zahlungsflicht nicht mehr nachkommen kann. 
Der Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung ist mit einem gewissen Risiko behaftet. Nicht immer kann die Immobilie auch innen besichtigt werden, sodass der Zustand nicht immer gründlich in Augenschein genommen werden kann. Um beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf Nummer sicher zu gehen, sollten potenzielle Käufer gewisse Punkte berücksichtigen. Neben einem Grundbuchauszug, der Informationen über etwaige Belastungen oder Sondernutzungsrechte enthält, kann der Käufer auf einem Wertgutachten bestehen. Dieses gibt Auskunft über den Bauzustand, die Lage, den Verkehrswert und die Anschlüsse der Immobilie.

ZFH

Abkürzung für Zweifamilienhaus

Zinsfestschreibung

Durch eine Zinsfestschreibung kann der Darlehensnehmer über einen längeren Zeitraum verlässlich kalkulieren, welche finanziellen Belastungen durch das Darlehen auf ihn zukommen. Im Gegensatz zum variablen Zinssatz bleibt der Festzinswährend der vereinbarten Laufzeit unverändert und kann von der Bank nicht einseitig angepasst werden.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierung genannt, wird in der Regel dann genutzt, wenn die Zeit bis zum Abschluss eines langfristigen Darlehens überbrückt werden muss. Das ist beispielsweise der Fall, wenn beim Immobilienkauf zum Zeitpunkt der Finanzierung noch nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, dieses aber voraussichtlich bald, etwa durch den Verkauf einer anderen Immobilie, zur Verfügung stehen wird.