LEXIKON

FACHWISSEN RUND UM DAS THEMA IMMOBILIEN

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W XYZ

A

Abnutzung

Unter Abnutzung versteht man die durch den Gebrauch im Sinne der Bestimmung einer Sache entstehende Wertminderung. Wenn es sich um vermietete oder verpachtete Gegenstände/Räume handelt, ist die Abnutzung durch den vertraglich vereinbarten Verbrauch des Mieters/Pächters hinzunehmen. Der abnutzungsbedingte Werteverzehr führt zu einem konstant abnehmenden Zeitwert eines Gebrauchsgegenstandes/Mietobjekts.

B

B-Plan (Bebauungsplan)

Ein Bebauungsplan regelt in Deutschland die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken sowie die Nutzung der vorgeschriebenen Freiflächen. Es handelt sich dabei um eine rechtsverbindliche, städtebauliche Ordnung. Der B-Plan kann von Jedermann beim Bauordnungsamt eingesehen werden.

Bauabnahme

Die Abnahme soll Mängel und Fehler aufdecken. Die Bauabnahme gehört für Bauherrn zu den wichtigsten Pflichten beim Hausbau. Durch die regelmäßige Überprüfung erhält der Bauherr die Gelegenheit festzustellen, ob die vereinbarten und die erbrachten Leistungen von Bauunternehmer beziehungsweise Bauträger mit den vertraglichen Bedingungen übereinstimmen.

Baukindergeld

Die Bundesregierung will Familien beim Bau oder Erwerb einer Immobilie unterstützen. Familien mit einem maximalen Jahreseinkommen von 75.000 Euro erhalten den Zuschuss, pro Kind werden 15.000 Euro beim Jahreseinkommen hinzugerechnet. Je Kind und Jahr erhalten Familien einen Zuschuss von 1.200 Euro, und das zehn Jahre lang. Wichtig dabei ist, dass die Kinder jeweils unter 18 Jahren sind und zu Hause wohnen. Dies muss nach Einzug mit einer Meldebestätigung belegt werden. Es gibt fürs Baukindergeld verschiedene Fristen, die Antragsteller einhalten müssen.

Beleihungswert

Seit Mai 2005 gilt das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG), in dem in § 16 der Beleihungswert und die Bedingungen seiner Berechnung definiert sind. Der Beleihungswert ist der Wert, den die beleihenden Banken errechnen. -Dieser kann von Institut zu Institut oder von Bankengruppe zu Bankengruppe abweichen. Er repräsentiert im Wesentlichen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.

Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück.
In bebauten Gebieten enthalten die Bodenrichtwerte nur den Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Bodenrichtwerte werden in der Regel für verschiedene Nutzungsarten bestimmt, z.B.: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Flächen. Bodenrichtwerte werden von den Gutachter-Ausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung mindestens alle zwei Jahre ermittelt und beschlossen. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Diese Unterschiede in den Zustandsmerkmalen sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise durch Sachverständige zu berücksichtigen.


C

Cap-Darlehen

Dabei handelt es sich um ein Darlehen mit variablen Zinsen. Das bedeutet, dass das Cap-Darlehen eine Baufinanzierung ohne Zinsbindung ist. Die Zinsen werden also nicht wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung für einen längeren Zeitraum festgelegt und können daher theoretisch jederzeit stark schwanken. Es gibt aber eine Obergrenze, über die die Zinsen nicht steigen können. Bei einigen Verträgen wird auch eine Untergrenze festgelegt.


Courtage


Courtage oder auch Provision. In aller Regel zahlt ein Kunde einem Vermittler, der zwischen ihm und dem Verkäufer steht, eine Courtage für die verkäuferische oder vermittelnde Tätigkeit. Meist ist dies ein Prozentsatz der Summe, die der Kunde dem Verkäufer zahlt. Im Bereich der Kredite und Finanzierungen werden für unterschiedliche Finanzierungsgeschäfte auch unterschiedliche Provisionszahlungen fällig.

D

Dampfsperre

Eine Dampfsperre ist eine Folie aus Kunststoff oder Aluminium. Sie verhindert das Eindringen von Wasserdampf in Materialien, die gegen Feuchtigkeit anfällig sind oder deren Funktion bei Durchfeuchtung herabgesetzt ist. Die Dampfsperre wird bei der Innendämmung von Außenwänden oder Dächern auf der dem Raum zugewandten Seite angebracht. Nur so kann sie das Eindringen des im warmen Hausinneren entstehenden Wasserdampfes in die Dämmung unterbinden.

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist Länderrecht. Daher gibt es keine einheitliche Regelung. Man unterscheidet zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Sie alle werden in einem Denkmalverzeichnis geführt. Da ein allgemeines, öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals besteht, gibt es für den Erhalt bestimmte Vorschriften. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Abriss. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können. Für erhaltende Maßnahmen werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt, ein Rechtsanspruch darauf besteht allerdings nicht.

Deutscher Immobilienberater Verbund DIV

Der DIV ist das größte deutsche Netzwerk von Immobilienmaklern, das den Maklern selbst gehört. Es bildet eine Einkaufsgemeinschaft der Immobilienmakler und -verwalter und bietet Fortbildungsmaßnahmen sowie ein kollegiales Netzwerk unter Kollegen. DIV-Makler arbeiten deutschlandweit zusammen.

DG

Abkürzung für Dachgeschoss

DH

Abkürzung für Doppelhaus

E

Effektivzins

Bei einem Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins.

EFH

Abkürzung für Einfamilienhaus

EG

Abkürzung für Erdgeschoss

Eigenbedarf

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter detailliert Gründe angeben. Ein Pauschalhinweis wegen Eigenbedarf reicht da nicht aus. Durch die konkretisierte Begründung des Eigentümers erhält der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition und die muss ihm zum frühestmöglichen Termin mitgeteilt werden. In der Kündigung müssen die genauen Angaben zum einen zu den Personen, für die die Immobilie benötigt wird, und zum anderen zu dem besonderen Interesse, das eine Person hat, enthalten.

Einheitswert

Wertfeststellung nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes für wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes. Er wird lediglich für steuerliche Zwecke berechnet und richtet sich bei Einfamilienhäusern nach dem Sachwert und bei Mietobjekten nach dem Ertragswert. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für eine Reihe von bundeseinheitlich geregelten Steuern, insbesondere für die Grundsteuer (der Grundsteuer-Messbetrag), und ist ferner von Bedeutung für die Einkommens-, Körperschafts- und Gewerbesteuer, früher auch für die Vermögenssteuer. Der Einheitswert ist seit 1996 nicht mehr Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die dafür verwendeten Werte sollen dem tatsächlichen Verkehrswert möglichst nahekommen. Aus dem Einheitswertbescheid ist die Nutzungsart zu erkennen. Grundlage sind bis heute die Grundsätze vom 1.1.1964.

Emotionaler Wert

Hier wird es ein wenig persönlich: Das ist der Wert, den Sie „fühlen“, bei Ihrer eigenen Immobilie sicher möglichst hoch, jedoch bei einer Immobilie, für die Sie sich interessieren, möglichst niedrig. Hierbei handelt es sich um einen ganz normalen, sozusagen naturgegebenen Vorgang, einen wesentlichen psychologischen Aspekt: aus der Sozial-Forschung gibt es den Begriff des „Endowment-Effektes“. Damit wird der sog. „Besitztums-Effekt“ beschrieben: Alles, was uns gehört, ist grundsätzlich wertvoller als alles, was anderen gehört.

Energieausweis

Ein Energieausweis ist für nahezu alle Wohngebäude Pflicht, spätestens bei der Besichtigung muss er dem Kauf- oder Mietinteressenten vorgelegt werden. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes und basiert auf dem Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) oder dem Energiebedarf (Bedarfsausweis). 

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Beim teureren Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde.


Ertragswert

Der Ertragswert wird definiert durch „Nutzung Dritter“ für Gebäude, die Erträge erwirtschaften, also Gewerbe- und Industriegebäude. Es ist somit der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Dieser errechnet sich aus der Jahresrohmiete auf Grundlage der ortsüblichen und nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten – das Ergebnis ist der Reinertrag. Davon abgezogen wird zunächst die Verzinsung des Bodenwertes, dann wird der Reinertrag auf die restliche Nutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder dazugerechnet. Oft werden auch Sanierungskosten oder notwendige Renovierungen berücksichtigt, um eine Immobilie weiter oder wieder vermieten zu können. Die Ertragswertberechnung wird angewandt bei Immobilien wie z.B. Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen, zunehmend aber auch bei Einfamilienhäusern.

F

Feuerkassenwert

Häufig als Brandkassenwert und auch als Neubauwert bezeichnet. Dieser ist ein reiner Sachwert des Gebäudes bei der Wiederherstellung ohne Berücksichtigung des Bodenwerts. Der Brandversicherungswert stellt somit den Neubauwert, den Wiederbeschaffungswert eines Gebäudes dar und kann nur ein Anhaltspunkt sein. Er ist keine Grundlage für den Marktpreis, sondern kann lediglich als Kontrolle für den errechneten Neuwert bei der Sachwertermittlung dienen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist eine vorbereitende Maßnahme zur Erstellung eines noch folgenden Bebauungsplanes. Er wird von den Gemeinden erstellt und gibt in groben Zügen Auskunft über Bauflächen und Baugebiete sowie Verkehrsflächen und Grünanlagen. Baurechte kann man aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes daher nicht ablesen.

Flurkarte

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt) ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke) und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters.

G

Gebäudeversicherung

In der Regel werden durch eine Gebäudeversicherung Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Sturm und Hagel, Leitungswasser und Überspannung abgedeckt. Versichert ist das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände.

Geldwäschegesetz

Das Geldwäschegesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Weil Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden können, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe. Der Makler muss die Identität der Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden.
Der Immobilienmakler muss den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären. Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten und auch den Personalausweis zur Überprüfung der Identität zu geben. Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer, Makler). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit.
Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks gibt. Dabei richtet sich das Grundbuch nach den Bezeichnungen im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück). Außerdem finden sich im Grundbuch Angaben über Erbbaurecht oder Wohnungseigentum. Das Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen unterteilt. Hier stehen folgende Angaben:
Abteilung I: Eigentümer
Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – persönliche Dienstbarkeiten
Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

H

Hausgeld

Als Hausgeld bezeichnet man einen meist monatlich zu zahlenden anteiligen Vorschuss auf die jährlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für den Betrieb der Immobilie. Es setzt sich zusammen aus den laufenden Kosten  er WEG plus einer Instandhaltungsrücklage, die angespart wird, um größere Vorhaben aus dem Bereich der Instandhaltung begleichen zu können.

Hausmusik

Grundsätzlich gilt: Ein komplettes Verbot, zu Hause zu musizieren, ist unzulässig. In gewissen Grenzen muss diese Form der Freizeitbeschäftigung möglich sein. Musizierende sollten sich jedoch an die Gegebenheiten des Umfeldes anpassen. Solange Musik in Zimmerlautstärke gemacht wird, sollten sich Nachbarn nicht gestört fühlen. Im Mietvertrag und in der Hausordnung stehen Ruhezeiten, die einzuhalten sind. In der Regel gibt es eine Mittagsruhe und eine Nachtruhezeit.

Hypothek

Als Hypothek bezeichnet man ein Grundpfandrecht, das als Kreditsicherheit zur Sicherheit der Forderung eines Kredites dient. Die Hypothek ist somit an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Es lastet auf Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und wird im Grundbuch vermerkt.

I

Immissionsschutzgesetz

Das Immissionsschutzgesetz ist Ländersache. Es dient dem Schutz vor Verunreinigungen von Menschen, Tieren, Pflanzen, Boden, Wasser, Atmosphäre sowie Kultur- und Sachgütern. Emissionen sowie gefährliche Stoffe aus Industrie, Gewerbe oder Verkehr sollen reduziert und der Stoffumsatz und Energie eingespart werden. Im Immissionsschutzgesetzt werden z.B. die Grenzwerte für Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen geregelt.

Immobilienverband Deutschland IVD

Der IVD der größten deutschen Unternehmerverbände in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Er ist zudem eine Berufsorganisation und Interessenvertretung der Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Zu den rund 6.000 Mitgliedsunternehmen zählen insbesondere Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bewertungs-Sachverständige. Seine Mitglieder decken alle Sektoren der Dienstleistungen in der Immobilienwirtschaft ab. Der IVD ist als standespolitische Interessenvertretung bei Politik, Wirtschaft, Kammern, Presse, Verbänden und Verbrauchern tätig.

J

Jahresnettomiete

Als Jahresnettomiete bezeichnet man die Mieteingänge eines vermieteten Hauses eines Jahres, vermindert um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten.

K

Katasteramt

Das Katasteramt ist für die Vermessung und Kartografierung von Flurstücken und Liegenschaften verantwortlich. Es führt das sogenannte „Liegenschaftskataster“.

Kaufabsichtserklärung

Eine Kaufabsichtserklärung dient der Sicherheit für Käufer und Verkäufer, bis der abschließende Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wird, und sorgt dafür, dass Verkäufer und Käufer einer Immobilie sich einigen, das Geschäft abzuwickeln, d.h. einen Notartermin für die Beurkundung festzulegen. Der Käufer verpflichtet sich somit zum Kauf, der Verkäufer verpflichtet sich, an niemand anderen zu verkaufen.
Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man bei einem Immobilienkauf die neben dem Kaufpreis anfallenden Zusatzkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklercourtage (Maklerprovision).

L

Leibrente

Bei einer Immobilienleibrente wird die Immobilie an einen Leibrentengeber verkauft. Die bisherigen Eigentümer erhalten dafür ein mietfreies Wohnrecht und eine lebenslange Leibrente. Beides wird notariell verankert und im Grundbuch eingetragen. Für die Berechnung der Rente erstellt ein unabhängiger Sachverständiger ein Wertgutachten der Immobilie. Weitere Faktoren sind Lebensalter und Geschlecht des Eigentümers. Zusätzlich gibt es das grundbuchgesicherte Wohnrecht (Nießbrauchrecht).

Liegenschaftskarte

Die Liegenschaftskarte (auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt) ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke) und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters.

M

Maklergebühr


Eine Maklergebühr wird dem Makler bei einer erfolgreichen Vermittlung eines Kauf-Geschäftes als Provision gezahlt. Der Makler hat nur Anspruch auf die Gebühr, wenn es zu einem vollständigen Vertragsabschluss kommt und dies durch sein aktives Zutun erreicht wurde.

Marktwertermittlung

Eine Marktwertermittlung ist eine professionelle Auswertung und kann nur erstellt werden, wenn die Immobilie auch persönlich vom Auswerter in Augenschein genommen wurde. Berücksichtigt werden alle Rahmenbedingungen einer Immobilie. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der aktuellen Marktsituation in der Region. Um das genau einschätzen zu können, bedarf es einer langjährigen Erfahrung am Markt und besonderer Ortskenntnisse.

Mittelwert

Es wird gelegentlich immer noch ein arithmetisches Mittel über Sach- und Ertragswert gerechnet, um zum Verkehrswert zu gelangen. Dabei müsste es sich mittlerweile herumgesprochen haben, dass der aus Kosten der Vergangenheit abgeleitete Sachwert zum aus der Zukunft in die Gegenwart projizierten Ertragswert wie Feuer zu Wasser steht. Verbindet man sie, wird das eine gelöscht und das andere verdampft. Wenn Sie so etwas lesen, dann ganz schnell vergessen.

N

Nießbrauchrecht

Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Ein Nießbrauch muss notariell beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt.

Nominalzins

Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mitberücksichtigt.

O

Obhutspflicht

Die Obhutspflicht übernimmt ein Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages auf die Mietsache. Er ist verpflichtet, diese pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit Schaden von dieser fernzuhalten. Dazu gehören z.B. das Heizen im Winter auf eine Mindesttemperatur, bei Sturm und Regen die Fenster geschlossen zu halten und das regelmäßige Lüften. Zur Obhutspflicht gehört auch, den Vermieter bei Schäden unverzüglich zu informieren.

P

Passivhaus


Ein Passivhaus verbraucht ca. 75 Prozent weniger Heizwärme als ein durchschnittlicher Neubau. Der Heizenergieverbrauch eines Passivhauses liegt auch deutlich unter dem eines Niedrigenergiehauses.
Das Passivhaus nutzt die in seinem Inneren vorhandenen Energiequellen wie die Körperwärme von Personen oder einfallende Sonnenwärme – die Heizung wird dadurch grundlegend vereinfacht. Besondere Fenster und eine Hülle aus hochwirksamer Wärmedämmung in Außenwänden, Dach und Bodenplatte halten die Wärme schützend im Haus. Für gleichbleibend frische Luft ohne Zugerscheinungen sorgt eine Lüftungsanlage, in der eine hocheffiziente Wärmerückgewinnung die Wärme der Abluft wieder verfügbar macht.

Pflegeimmobilie


Beim Erwerb einer Pflegeimmobilie kaufen Sie ein voll eingerichtetes Pflegeapartment in einem Pflegeheim. Es ist wie der Erwerb einer Eigentumswohnung, nur dass diese Immobilie zweckgebunden ist. Sie werden als Eigentürmer im Grundbuch geführt und erhalten eine Miete. Da Pflegeimmobilien laut Sozialgesetzbuch förderungswürdige Sozialimmobilien sind, werden die Mieten zu 100 Prozent durch den Staat refinanziert und fließen auch bei einem eventuellen Leerstand. Die Vorteile gegenüber einer klassischen Eigentumswohnung liegen dabei auf der Hand: eine garantierte Verzinsung, kein Kontakt zu Mietern, keine Mietnomaden und Mietausfälle, 20 Jahre garantierte Mieteinnahmen, Sicherheit durch renommierte und geprüfte Betreiber sowie ein eigenes Vorbelegungsrecht.
Pflegeimmobilien können jederzeit beliehen, vererbt, verschenkt oder verkauft werden.

Q

Qualifizierter Alleinauftrag

Wer einen qualifizierten Alleinauftrag mit einem Makler abschließt, verpflichtet sich, keine weiteren Makler oder andere Dritte mit dem Vertrieb zu beauftragen.
Der Makler verpflichtet sich für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt dabei zum Beispiel, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

R

Rauchmelder

Mittlerweile besteht in allen Bundesländern die gesetzliche Pflicht, alle Wohnimmobilien mit Rauchmeldern auszustatten. Die Regelungen, die nicht alle einheitlich sind, finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Nicht einheitlich geregelt ist, wer die Verantwortung für die Wartung der Geräte hat. Diese liegt zum Teil beim Eigentümer, zum Teil beim Bewohner bzw. Mieter der Wohnung. Rüstet ein Mieter auf eigene Kosten Rauchmelder nach, benötigt er dafür nicht die Erlaubnis des Eigentümers. Die Mieter kann aber auch die Nachrüstung durch den Vermieter einfordern.

Reallast

Von einer Reallast spricht man, wenn das Eigentum an einem Grundstück mit der zwingenden Leistung von wiederkehrenden Forderungen belastet wird. Diese Leistungen müssen nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich.
Der Begünstigte erhält ein dingliches Recht an dem Grundstück. Es ist deshalb auch ins Grundbuch einzutragen.

Retailimmobilien

Bezeichnet gewerbliche Einzelhandelsimmobilien, z.B. Lebensmittelmärkte, Fachmärkte, Einkaufszentren.

RMH

Abkürzung für Reihenmittelhaus

S

Sachmangel

Mietet eine Person eine Wohnung oder eine Gewerbefläche, so hat sie ein Anrecht darauf, dass das Mietobjekt für die Nutzung tauglich ist. Grundsätzlich ist der Vermieter rechtlich dazu verpflichtet, alle am Mietobjekt auftretenden Mängel umgehend zu beseitigen, die die Nutzung, also das Bewohnen oder das Betreiben des Gewerbes, nicht möglich machen. Auf ein Verschulden der Ursache des Schadens kommt es dabei nicht an. Der Vermieter muss also zum Beispiel auch die von einem unbekannten Einbrecher zerstörte Scheibe auf seine Kosten ersetzen.

Sachwert

Der Sachwert wird definiert durch den Begriff „Selbstverwirklichung“. Kurz gesagt: „Das ist mir die Sache wert.“ Der Sachwert ergibt sich aus der Summe der Werte der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, der Alterswertminderung und der daraus resultierenden Restnutzungsdauer zuzüglich Bodenwert und des Werts der Außenanlagen. Er ist eine vergangenheitsbezogene Größe im Gegensatz zum Ertragswert. In der Regel ist eine Marktanpassungs-Korrektur notwendig. Der Sachwert ist immer dann für die Wertermittlung von Bedeutung, wenn es sich um Ein- und Zweifamilienhäuser handelt, wenn sie nicht vermietet und für einen Käufer nach dem Erwerb beziehbar sind.

T

Teilungserklärung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG begründet.
In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wird. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Eigentumswohnung im Haus einzeln veräußert und belastet werden kann. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet werden.

TG

Abkürzung für Tiefgarage

U

UG

Abkürzung für Untergeschoss

Untermieter

Für den Abschluss eines Untermietvertrages bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Dabei wird allerdings unterschieden, ob es sich um die Teilvermietung (z.B. ein Zimmer) oder die Vermietung der gesamten Wohnung handelt. Bei der Teilvermietung kann der Mieter in bestimmten Fällen dem Vermieter gegenüber ein besonderes Interesse geltend machen (z.B. Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt) und damit die Untervermietung verlangen.

V

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn die Immobilie mit anderen direkt vergleichbar ist, insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichsangebote, können auch Vergleichsgrundstücke aus ähnlichen Gebieten herangezogen werden. Bei Eigentumswohnungen ist das ein bisschen schwieriger, vor allem, wenn es nicht genügend Verkaufsfälle in einem Zeitraum von derzeit vier bis acht Monaten gibt.
In der Praxis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachter-Ausschüsse heranzuziehen. Bei der Orientierung an Kaufpreisen aus der Tagespresse oder dem Internet beachten Sie bitte, dass es sich hierbei immer um Angebotspreise handelt, die in der Regel ca. 15 bis 25% über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen.

Verkehrswert oder Marktwert

Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben. Die Wertermittlung ist deshalb gesetzlich geregelt. Das Ergebnis soll den tatsächlichen Markt abbilden. Die Grundlage bildet ein wichtiger Paragraf im Baugesetzbuch. Danach müssen sich alle richten, die mit der Bewertung oder dem Verkauf von Immobilien zu tun haben: Makler und Sachverständige.

§ 194 BauGB: Verkehrswert

„Der Verkehrswert/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

W

Wegerecht

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges zu benutzen, also darüber zu laufen, zu fahren oder zu reiten. Das heißt: Durch das Wegerecht darf z.B. ein Grundstückseigentümer das Grundstück eines anderen Grundstückseigentümers betreten, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Dieses Wegerecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Häufig wird das Wegerecht angewandt, wenn große Grundstücke geteilt werden und die Zufahrt des neu erschlossenen Grundstücks nicht durch öffentliche Straßen möglich ist. Wer eine Immobilie kauft, sollte sich im Grundbuch über eingetragene Wegerechte informieren.

WGH

Abkürzung für Wohn- und Geschäftshaus

Whg.

Abkürzung für Wohnung

Widerrufserklärung

Sie haben das Recht, von einem Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zurückzutreten. Besonders bei Onlineverträgen/-anfragen ist dies zu beachten.
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen sorgt bei Käufern immer wieder für Unsicherheiten. Vor allem die Belehrungspflicht führt häufig zu der Angst, eine Provision zahlen zu müssen. Wenn sich Käufer für eine Immobilie interessieren, erhalten sie vom Makler eine Widerrufsbelehrung. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Erst wenn diese Belehrung schriftlich bestätigt wurde, kann der Makler eine Besichtigung durchführen. Häufig sind Immobilienangebote käuferprovisionspflichtig. Das heißt: Kommt es zu einem Verkaufsabschluss, zahlt der Käufer die Provision. Aber eben nur dann. Sollte der Interessent am Ende der Besichtigung kein Interesse am Erwerb der Immobilie haben, muss er auch nicht widerrufen und ist auch nicht provisionspflichtig.

XYZ

Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen werden vom örtlichen Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die zu versteigernde Immobilie liegt. Über Termine und zu versteigernde Objekte kann man sich im Internet informieren, ebenso in der Tagespresse oder im jeweiligen Amtsgericht.
Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um eine Art des Vollstreckungsverfahrens. Aus gesetzlicher Sicht versteht man darunter die mit staatlichen Mitteln gelenkte Durchsetzung von Ansprüchen, die ein Gläubiger an den Schuldner stellt, der seiner Zahlungsflicht nicht mehr nachkommen kann. 
Der Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung ist mit einem gewissen Risiko behaftet. Nicht immer kann die Immobilie auch innen besichtigt werden, sodass der Zustand nicht immer gründlich in Augenschein genommen werden kann. Um beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf Nummer sicher zu gehen, sollten potenzielle Käufer gewisse Punkte berücksichtigen. Neben einem Grundbuchauszug, der Informationen über etwaige Belastungen oder Sondernutzungsrechte enthält, kann der Käufer auf einem Wertgutachten bestehen. Dieses gibt Auskunft über den Bauzustand, die Lage, den Verkehrswert und die Anschlüsse der Immobilie.

ZFH

Abkürzung für Zweifamilienhaus

WIR KÜMMERN UNS UM IHRE IMMOBILIE,
ALS WÄRE ES UNSERE EIGENE.


THOMAS KRAUSE